Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор аренды зданий и сооружений?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Аренда зданий или сооружений
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
По данному договору ^предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).
Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре. Однако их отсутствие не влечет недействительность договора. В таком случае к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению. Арендатор может получить право на земельный участок, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый арендодателем земельный участок.
В законодательстве четко определена форма договора аренды здания или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут предусмотреть в договоре иную форму его оформления, например путем обмена письмами, документами, устную форму и т.д. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай является исключением из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.
Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный договор).
Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете и цене аренды (арендная плата).
Предмет договора (объект аренды) — здания и сооружения. Здания делятся на жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, используемые для лечебных, административных, учебных, научно-просветительских, складских и т.п. целей. Жилыми зданиями являются те, которые используются для жилья. К сооружениям относятся инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и пр.
Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором ст. 654 ГК РФ).
Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания (сооружения) — 1 кв. м. Однако в договоре стороны могут предусмотреть и другое. Например, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры такими показателями может быть площадь здания в целом, а при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рассчитывают исходя из 1 куб. м, и т.д. Если аренда здания носит долгосрочный характер, целесообразно использовать годовую ставку.
Размер арендной платы зависит от следующих показателей:
а) места расположения здания (центр или окраина);
б) технического состояния объекта (степень износа, строительный материал);
в) назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);
г) принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
д) степени обустройства (лифт и т.п.);
е) пригодности здания к коммерческой эксплуатации;
ж) вида помещения (основное или вспомогательное, подвал);
з) фактической площади здания.
Приведенный перечень не является исчерпывающим.
ГК РФ (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.
Обязанности арендодателя
Но помимо прав, у собственника недвижимости есть и обязанности. Во-первых, он должен предоставить своё имущество в приемлемом для проживания состоянии. Во-вторых, обязан гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объёме.
Причём право следования в аренде никак не влияет на обязательства арендодателя. А это значит, что при смене собственника жилья договор найма можно не расторгать — все закреплённые в нём пункты останутся в силе.
Аналогичное правило действует и в ситуации внезапной смены арендатора — например, путём наследования. Права на аренду в этом случае перейдут новому квартиросъёмщику, наследнику — как правило, это другой член семьи. Да, придётся перезаключить дополнительное соглашение, где будут указаны данные нового владельца квартиры или арендатора. Но все ранее достигнутые договорённости должны остаться в силе.
Применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать размер арендной платы (ст.654 ГК РФ).
Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от множества факторов: от характера предполагаемого использования здания или сооружения, его технических характеристик. Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Существенные условия договора:
Существенными условиями договора аренды зданий или сооружений являются:
1)Предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора, его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание, либо помещение сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.
2)Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Права на земельный участок, находящийся под арендуемым зданием или сооружением
Заключая договор аренды здания или сооружения, арендатор приобретает также право пользования земельным участком, который занят арендуемой недвижимостью и необходим для ее использования по назначению.
Если арендодатель является собственником указанного земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды или безвозмездного пользования такого участка. Вид права арендатора на земельный участок стороны определяют в договоре аренды здания или сооружения самостоятельно.
Если стороны в договоре не определили вид передаваемого арендатору права на земельный участок, то к арендатору переходит право пользования таким земельным участком на весь срок договора аренды здания или сооружения.
Заключение договора аренды здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, возможно только в том случае, если это не противоречит условиям договора, на основании которого арендодатель использует земельный участок под зданием и сооружением.
Юридическая помощь при арендных спорах
Во избежание арендных споров, к подготовке арендного договора следует подходить очень внимательно, тщательно продумывая каждое положение и каждый пункт. Если вы хотите, чтобы документ полностью соответствовал законодательству, учитывал особенности ситуации и ваши интересы – воспользуйтесь юридическими услугами для юридических лиц.
Договор аренды зданий, сооружений
Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. Цель договора аренды зданий или сооружений — обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.
В договоре аренды здания (сооружения) должно быть обязательно указано наименование здания (сооружения), его описание, местонахождение, размер арендной платы. Как правило, описание здания (сооружения) осуществляется в приложении к договору, называемом «Описание недвижимости». Также к договору в качестве приложений, как правило, прикладываются копии документов на здание (сооружение): свидетельство о государственной регистрации права собственности, иной документ, подтверждающий право арендодателя сдавать в аренду здание (сооружение), технический паспорт здания (сооружения).
Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация. В противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.
§.4.2. Виды и формы арендных платежей
Следует
различать видыарендной
платы как способа начисления
платежей и формы ее, т.е. внешнее
материально-вещественное
или стоимостное их воплощение (схема №
10).
- В
зависимости от конкретных условий может
применяться
один из видов арендных платежей или
соответствующая комбинация. - Долевой
метод арендных платежей, хотя и учитывает
сложности начального этапа производственного
предпринимательства, но фактически
реализует порочный принцип: чем лучше
работаешь, тем больше плати. - Наиболее
целесообразным способом изъятия арендных
платежей
во многих случаях является установление
их в определенном
размере от стоимости сдаваемого в аренду
недвижимого
имущества, в том числе и земель с учетом
качества и местоположения,
спроса и предложения в конкурентной
среде.
По
форме привлекательны натуральные или
компенсационные платежи, когда расчеты
производятся товарами, выпускаемыми с
использованием объекта аренды, или
путем
оказания арендатору встречных услуг
(ст. 614 ГК РФ). Такая
форма позволяет начинающим предпринимателям
сначала развернуть производство,
а
затем рассчитаться по арендным
платежам.
- Схема
№ 10 «Виды и формы арендных платежей» - Виды арендной платы
- По способу начисления
- По периодичности выплат
- Фиксированная сумма
- Периодические
- Долевое участие в прибыли, продукции и др.
- Возрастающие
- Единственные
- В % от стоимости объекта аренды
- С авансовым взносом
- По способу уплаты
- Смешанные
- Линейные
- Снижающиеся
- Сезонные
Другие варианты
Предоставление услуг
Передача арендодателю вещи в собственность или аренду
Затраты на улучшение объекта аренды
Иные способы
Арендные платежи
- За здание (помещение)
- За сооружение
- За землю
- За предприятие и другие объекты
- Натуральная
- Денежная
- Смешанная
Договор аренды зданий и сооружений. Договор аренды предприятий
Понятие договора аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Правила § 4 главы 34 ГК РФ применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия.
В отличие от общих положений договора аренды в § 4 главы 34 ГК РФ содержаться специальные правила, посвященные правовому регулированию аренды зданий и сооружений, что обусловлено особыми свойствами предмета договора.
1. Неразрывная связь с землей. При передаче в аренду здания или сооружения одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ).
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением. В случаях когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
2. Объекты недвижимости представляют собой наиболее ценные предметы. Поэтому для договоров аренды зданий или сооружений установлены более жесткие требования относительно формы такого договора, а также необходимости его государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).
В договоре аренды недвижимости должны быть четко указаны адрес и площадь арендованного объекта. При аренде земли к договору нужно приложить кадастровый план участка, а при аренде зданий, помещений (или их частей) — поэтажные планы.
Форма договора аренды зданий и сооружений. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Если договор аренды зданий или сооружений заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации.[1]
Понятие договора аренды предприятия. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом (ст. 656 ГК РФ).
- Договор аренды предприятий имеет свои особенности.
- Поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все те объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия: земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
- При этом следует иметь в виду, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью[2], не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Стороны договора аренды зданий и сооружений
Положения § 4 гл. 34 ГК РФ не устанавливают критериев, которым должны соответствовать стороны договора аренды зданий и сооружений, и не приводят описания их характеристик. Именно поэтому при определении правового статуса сторон такого соглашения стоит руководствоваться общими положениями гражданского законодательства.
Сторонами договора в данном случае, согласно ст. 606 ГК РФ, являются:
- Арендодатель — собственник сдаваемой в аренду недвижимости или иное лицо, которому предоставлено право на сдачу объекта в аренду (ст. 608 ГК РФ). В качестве арендодателя могут выступать граждане, организации, муниципальные образования, регионы страны, государство. Наличие прав на объект должно быть подтверждено документально, для чего собственнику необходимо представить выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на арендуемый объект. Лицо, обладающее полномочиями на подписание договора аренды, должно представить документ, подтверждающий факт их наличия (например, доверенность).
- Арендатор — лицо, получающее право на временное использование объекта недвижимости (ст. 606 ГК РФ). В его качестве может выступать физическое лицо, ИП, организация, госучреждение. Сторона соглашения обязана принять передаваемый ей объект недвижимости, своевременно вносить арендную плату, а также обеспечивать сохранность всех его характеристик.
Исполнение сторонами договора аренды
Исполнение договора аренды здания/сооружения заключается в передаче арендодателем имущества арендатору, который, в свою очередь, должен его принять. Основанием для передачи арендуемого объекта от собственника к арендатору, согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ, является передаточный акт или иной документ, содержащий характеристики здания или сооружения (он должен иметь письменную форму). Обязательство арендодателя по передаче недвижимости арендатору считается исполненным с момента подписания такого акта, если положениями документа не предусмотрено иное.
Если одна из сторон уклоняется от оформления акта, считается, что арендодатель отказывается от передачи имущества, а арендатор — от его приема. Нарушение сроков заключения договора может повлечь за собой негативные последствия для стороны-нарушителя, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ:
- Возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства.
- Расторжение договора с требованием возмещения причиненных его неисполнением материальных потерь.