Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать отдельный вход в квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как оформить входную группу, если это нужно для обеспечения деятельности в нежилом помещении? Входная группа в многоквартирном доме изначально предусматривается проектом. Она нужна для доступа жителей и других лиц к квартирам, нежилым помещениям, местам общего пользования. Для нежилых помещений, которые используются под предпринимательскую деятельность, почти всегда нужен отдельный выход на улицу или лестничную клетку.
Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.
После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).
В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.
Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.
Согласование входа в здание или многоквартирный дом в 2022 году
Статьи
Согласование входа в помещения МКД или нежилого здания осуществляется на основании проекта перепланировки. Также такие работы могут выполняться в рамках реконструкции. Обустройство отдельного входа предусматривает образование нового проема во внешней стене здания.
Эти работы не должны ухудшать прочность и несущую способность конструкций, нарушать требования безопасности. Поэтому при согласованиях изучаются проектные решения и описания работ, подтверждается их соответствие строительным нормам. Услуги по разработке документов и согласованию отдельного входа оказывают специалисты нашей компании.
В обзоре расскажем, как осуществляется согласование перепланировки с отдельным входом, когда можно и нельзя выполнять такие работы, в какие органы нужно обращаться за разрешениями.
Что необходимо иметь?
Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.
Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.
Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.
Согласование отдельного входа в нежилое помещение
Периодически к нам обращаются заказчики, которые хотят сделать вход в нежилое помещение в жилом доме. Мы написали статью, которая ответит на все вопросы.
Для организации отдельного входа нужно несколько вещей:
- БТИ в черных линиях. Если у вас есть в БТИ в красных линиях и там затронут фасад, то Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы обяжет вас сначала устранить нарушения. Для вас всегда согласование будет проходить в 2 этапа: 1) Получение БТИ в черных линиях. 2) Согласование отдельного входа.
- Согласие собственников недвижимости. Причем проголосовать «ЗА» должны не менее 2/3 собственников (собственники имеют количество голосов пропорциональное площади занимаемых помещений, иногда 1 собственник может иметь несколько квартир или иметь большие нежилые площади).
Дальнейшая схема согласования достаточно простая, но опять же мы не рекомендуем доверять согласование «согласователям» или маленьким новым фирмам. Они могут затянуть процесс на годы! Или вообще не довести его до конца.
Изначально нужно разобраться в вопросе, который касается определения понятий жилого и нежилого фонда. Ведь сам по себе объект недвижимости, который относится к жилым помещениям, считается таковым только, если он изолирован, признан пригодным для проживания граждан, соответствует всем санитарным нормам.
Нежилой объект является абсолютной противоположностью предыдущему, потому что он может использоваться только для обустройства офиса или других организаций. Хотя при этом каждый из них считается изолированным недвижимым имуществом.
При смене статуса вам потребуется пройти через такие основные процедуры:
- Рассмотрение вашего вопроса комиссией о смене фонда;
- Расчет суммы за процедуру, который будет производиться особой комиссией по жилищному вопросу;
- Регистрация новых прав собственности уже на нежилой объект.
Перепланировка коммунальной квартиры без согласия соседей
Иногда складываются обстоятельства таким образом, что далеко не все лица, живущие по соседству в коммунальной квартире, согласны с изменениями. Даже если перепланировка отнесется исключительно к одной комнате, где проживает инициатор изменений, это все равно не станет исключением. Многие лица стремятся в этом случаи идти в обход этого правила.
Однако в жилищной инспекции такое согласие для случаев с коммунальной квартирой является обязательным требованием. Поэтому сотрудники этого органа вправе вообще отказаться от рассмотрения подобных заявок. Такое же мотивированное решение принимают и суды. Однако в судебных инстанциях ссылаются на то, что они не уполномочены заниматься вопросами, связанными с перепланировкой.
Еще более неправильно решение – сначала провести перепланировку, а потом пытаться ее узаконить. На практике большинство подобных дел заканчиваются не в пользу того лица, которое желает перепланировать помещение. Эти люди в итоге оказываются в двойном проигрыше, ведь уполномоченные органы чаще всего обязывают их за свой счет возвращать первоначальное состояние.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории
- Разработка проекта.
Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.
Проект должна готовить фирма, имеющая специальную лицензию на данный вид деятельности. Обычно его подготовка занимает от недели до 16 дней в зависимости от сложности создания дверного проема в данном МКД.
- Получение согласия от жильцов.
Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.
Важно! Протокол собрания будет являться основанием для разрешения внесения изменений в общее имущество, если на собрании присутствовало более половины жильцов и большинство проголосовало «за».
- Согласования с администрацией.
Необходимо получить разрешение на создание отдельного входа у местной администрации. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить его государственной жилищной инспекции.
Данная процедура не бесплатна и ее стоимость зависит от самих проектов входа (согласование документов в жилищной инспекции будет стоить от 10 000 руб.).
- Строительные работы.
Для начала проведения строительных работ нужно заключить договор с организацией-подрядчиком (договор об авторском сопровождении).
- Ввод объекта комиссией.
По завершении всех технических работ Департамент управления имуществом должен организовать межведомственную комиссию для принятия решения принять проведенную перепланировку или отказать во вводе объекта в эксплуатацию. Для этого выдается специальный акт либо письменный отказ.
- Переоформление технической документации в БТИ.
Для переоформления следует отправить заявку на составление нового технического паспорта со всеми изменениями кадастровым специалистом.
- Регистрация изменений в ЕГРН.
По завершении всех предыдущих пунктов нужно обратится в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.
Советы и нюансы по пристройке балкона к первому этажу здания
Существует ряд отдельных моментов, которые касаются пристройки балкона к квартире на первом этаже здания. С точки зрения строительства стоит учитывать следующие нюансы:
- Любой тип балкона должен иметь очень прочную основу. Особенно это касается тех случаев, когда с его помощью планируется расширить пространство жилой комнаты посредством частичного или полного объединения помещений;
- Фундамент балкона должен плотно прилегать к фундаменту здания. От этого зависит качество дальнейшего утепления помещения;
- Крыша обязательно должна быть установлена под наклоном;
- Дверь ни в коем случае не должна открываться внутрь балкона. Самый верный вариант – когда дверь открывается в комнату. Во-первых, это сэкономит место на небольшом балконе, а во-вторых, обезопасит вас от ситуаций с «захлопыванием» пластиковых дверей;
- Выбирать витражное или панорамное остекление балкона, который пристроен к квартире на первом этаже здания – плохая идея. В этом случае стоит особо тщательно позаботиться о безопасности и хотя бы установить на окна балкона решетки, еще лучше – систему сигнализации.
Квартира с отдельным входом
Я давний и убежденный поклонник квартир, расположенных на первых этажах жилых домов. ТУТ я поделился своими соображениями относительно преимуществ таких объектов. Но настоящая находка для понимающего человека – это квартира на первом этаже с отдельным входом.
Несколько лет тому назад во время работы в компании-застройщике, мне посчастливилось еще на этапе разработки концепции квартала добиться того, чтобы в двух домах на первых этажах были запроектированы квартиры с отдельным входом с улицы. Две из них мне удалось впоследствии купить, а в одной даже пожить. Недавно я обнаружил квартиры с отдельным входом с улицы в ряде проектов застройщиков «MR-group» и «Группа ПИК» в Москве. Эти квартиры обязательно найдут своего покупателя и вот почему.
Если у вас нет предубеждения против квартиры на первом этаже, отдельный вход прибавит вашей квартире сто очков в ваших глазах и глазах ваших будущих покупателей.
1. Сначала я воспринимал отдельный вход в квартиру с улицы просто как фишку, позволяющую повысить потребительскую привлекательность больших квартир на первом этаже. Размещать вместо квартир коммерческую недвижимость было совершенно нецелесообразно – помещения находились внутри квартала, проходимость этих объектов была практически нулевая, спрос на коммерческую недвижимость в этом месте и без того был невысоким и крайне нестабильным. Мы рассматривали квартиры с отдельным входом как вариант для специалистов, ведущих частную практику – например, адвоката или психолога, которые могли бы жить в такой квартире и заодно организовать приемную для клиентов. Кстати, для такого частного предпринимательства это и правда отличный выбор. Вспомните сферу слуг в Европе: квартира хозяина над лавкой или кафе – очень распространенный вариант. Это удобно и практично.
2. У вашей квартиры почти наверняка будет два входа-выхода. Один вход – так сказать, парадный – с улицы. Второй, запасной или вспомогательный – через подъезд. Это дополнительная степень приватности жизни. При необходимости вы можете воспользоваться вторым выходом, чтобы, например, избежать нежелательной встречи с неприятным визитером.
3. Безопасность! Самый главный аргумент. Ваши дети никогда не будут ходить по коридорам многоэтажки с их закоулками и мусоропроводными камерами, не зайдут в подъезд с незнакомцем и не застрянут в лифте.
4. Это неплохая инвестиция на будущее. Квартиру с отдельным входом можно продать и как квартиру, и как коммерческую недвижимость. Охват потенциальных покупателей у вас гораздо шире. Более того, другие квартиры на первом этаже, продающиеся под перевод в коммерческую недвижимость, вашему объекту не конкуренты. Организация отдельного входа в переводимую в нежилой фонд квартиру (проект, согласование, строительно-монтажные работы, ввод в эксплуатацию) – это история на полгода-год, если всё пойдет как по маслу. Квартира с отдельным входом уже готова к использованию под коммерческую недвижимость де-факто. Конечно, до изменения статуса на «нежилое» аптеку или магазин с лицензией на продажу алкоголя там не организуешь, но офис или шоу-рум – без проблем. Что выберет покупатель, ищущий помещение в вашем районе: открыться через год (и то не факт) или начать работать буквально послезавтра? Ответ очевиден.
5. И в продолжение темы инвестиций. Если ваша квартира на первом этаже с отдельным входом достаточно большая, то ее почти всегда можно разделить на две. Да-да, я именно так и сделал, когда моя 120-тиметровая трешка с отдельным входом и двумя санузлами стала мне не нужна. В результате раздела получилась 35-метровая студия с отдельным входом с улицы и 83-метровая квартира формата «евротрёшка»: с большой кухней-гостиной и двумя жилыми комнатами. Студия в течение трех недель после получения документов из Росреестра была реализована под офис. А евротрёшка с входом через подъезд была продана через несколько лет как обычная квартира. Естественно, квадратный метр в объектах меньшей площади стоил дороже, чем в большой квартире. Профит был обеспечен.
Итак, первый этаж с отдельным входом – то, что стоит поискать. Согласитесь, интересный формат с внушительными достоинствами и серьёзным потенциалом.
Выбираем конструктивное решение
Пристройка балкона на первом и втором этаже может выполняться с использованием различных технологий.
- Приставное строение ставят на собственный или свайный фундамент. Оно удобно тем, что не создает избыточной нагрузки на базовую вертикальную перегородку. При планировании такой конструкции необходимо верно оценить расстояние от предполагаемого пола до поверхности грунта — оно должно быть небольшим.
- Навесной балкон на первом этаже в качестве опоры нуждается в качественно смонтированной плите перекрытия, зафиксированной на кронштейнах непосредственно у стены базового строения. В таком случае перед началом выполнения строительных работ потребуется тщательно проверить вертикальную перегородку на прочность, способность безаварийно выносить тяжесть нового сооружения.
Любой из вариантов имеет собственные достоинства и недостатки. Чтобы осуществить правильный выбор, потребуется грамотно оценить каждый из них в контексте конкретного будущего месторасположения.
Можно ли сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже?
В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.
НЕЗАКОННЫ ВСЕ (и согласовать их нельзя), кроме последних двух вариантов — с французским окном в пол и вариантом утепления изолированной лоджии. Объясняю, когда был введен этот запрет и почему. Большинство людей рассматривают лоджию как метры, на которые при случае можно увеличить квартиру. Действительно, зря они, что ли, пустуют или превращаются в склад? Дизайнеры вроде бы тоже согласны: без «лишней» линии остекления комната должна стать светлее и просторнее, можно выкроить место под кабинет или спортзал.
Широко распространено мнение, что квартиры, расположенные на первом этаже, имеют лишь недостатки, хотя с точки зрения согласования перепланировок это совсем не так.
Примером может служить пристрой балкона, который все чаще осуществляют жильцы первых этажей с целью увеличения своей жилплощади.
Еще раз отметим, что второй этаж фактически с точки зрения перепланировок приравнен к первому, если на первом этаже расположены нежилые помещения.
Заручившись поддержкой третьих лиц и установив, что у вас есть возможность сделать отдельный вход на первом этаже, переходите к оформлению документации. Закажите разработку проекта в лицензированной компании.
Если на первом этаже находится квартира, то второй этаж не отличается ничем особенным от этажей выше, так как многое «завязано» на планировке квартиры на первом этаже, то есть расположения в ней жилых комнат, кухни, санузлов и т.д.
Ответственность за нарушения в сфере перепланировок все ужесточается. И при этом незаконным уже считается совершенно невинный (и, казалось бы, не нуждающийся в согласовании) ремонт на лоджии.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Согласование отдельного входа в нежилое помещение
Периодически к нам обращаются заказчики, которые хотят сделать вход в нежилое помещение в жилом доме. Мы написали статью, которая ответит на все вопросы.
Для организации отдельного входа нужно несколько вещей:
- БТИ в черных линиях. Если у вас есть в БТИ в красных линиях и там затронут фасад, то Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы обяжет вас сначала устранить нарушения. Для вас всегда согласование будет проходить в 2 этапа: 1) Получение БТИ в черных линиях. 2) Согласование отдельного входа.
- Согласие собственников недвижимости. Причем проголосовать «ЗА» должны не менее 2/3 собственников (собственники имеют количество голосов пропорциональное площади занимаемых помещений, иногда 1 собственник может иметь несколько квартир или иметь большие нежилые площади).
Дальнейшая схема согласования достаточно простая, но опять же мы не рекомендуем доверять согласование «согласователям» или маленьким новым фирмам. Они могут затянуть процесс на годы! Или вообще не довести его до конца.
Как уменьшить затраты?
Это зависит от того, на каких услугах вы хотите сэкономить. Можно выбрать для строительства наиболее дешёвые материалы или достать их через знакомых, но тут главное, чтобы не пострадала конструкция.
Можно самим заняться хождением по многочисленным службам, если у вас на это есть достаточно времени и терпения, поскольку заниматься этим делом на протяжении нескольких месяцев сможет не каждый.
Иногда получается намного выгоднее сделать необходимую пристройку, а потом уже проводить её легализацию. Но в таком случае нужно быть готовым к судебному разбирательству, для которого потребуется нанять адвоката, а ему заплатить определённую сумму денег.
Самому всегда намного труднее заниматься хождением по офисам и собирать бумаги, а переложив эти заботы на плечи профессионалов, вам не придётся беспокоиться об удачном разрешении вопроса.
Поскольку пристройка балкона является по сути перепланировкой, меняющей конфигурацию жилой площади, то результат таких действий должен быть отражён в техническом паспорте.
Но обращение в эти органы является конечным этапом процедуры согласования, а до того момента проект будущей постройки должен быть одобрен с городскими или районными организациями водоканала, газовой и пожарной служб, теплосервиса, СЭС.
Как пристроить балкон на первом этаже? Для получения разрешения на строительство необходимо подготовить план (проект), который можно заказать в лицензированных архитектурных и проектных организациях. Проект разрабатывается индивидуально либо используется типовой.
Как только предоставленный пакет документов будет рассмотрен (в течение 45 суток), претенденту выдаётся разрешение на осуществление строительных работ либо мотивированный отказ.
Регистрация в органах БТИ с внесением пристройки в план помещения осуществляется лишь после подписания акта приёмки. В состав приёмной комиссии могут входить представители надзорных органов, проектных организаций, районной администрации.