Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поменять назначение здания и помещения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Что делать после получения положительного решения комиссии?
После того, как межведомственная комиссия выдала оформленный надлежащим образом протокол проверки документов, необходимо обратиться в БТИ с данным актом и заявлением об изменении вида разрешенного использования здания. Результатом такого обращения будет выдача кадастрового паспорта.
Если помимо смены функционального назначения надо провести перепланировку, придется подавать заявление в местную администрацию после окончания монтажных работ. Отсюда направят представителей комиссии, чтобы те приняли результаты перепланировки. После обследования составляется новый акт, который также направляют в БТИ. Представители этого ведомства делают свои замеры и выдают кадастровый паспорт.
Обращаясь за изменением функционального назначения, необходимо учитывать, что существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями применения данных видов, и проведут работу по их изменению, сократив сроки всех мероприятий.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
Порядок изменения целевого функционального назначения
Правом на изменение целевого назначения обладает собственник нежилого помещения, а также арендатор по предварительному согласию с ним. Чтобы узнать, как изменить целевое назначение нежилого помещения, важно изучить пошаговый алгоритм действий. Изменения можно внести двумя способами:
- Путём перевода в жилое помещение(в соответствии с гл. 3 ЖК РФ).
- Путём смены рода деятельности, для которых оно предназначалось.
Процедура эта довольно сложная и состоит из целого ряда этапов:
- Подготовка проекта и его утверждение всеми надзорными службами (СЭС, Водоканал, МЧС и др.).
- Сбор документов и предоставление их в местные органы управления.
- Проведение строительных и иных работ в соответствии с утвержденным проектом и сдача здания в эксплуатацию.
- Оформление технического паспорта в БТИ.
- Получение нового кадастрового паспорта и регистрация свидетельства о праве собственности в единой базе ЕГРН.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
Порядок действий при изменении вида разрешенного использования
Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:
- Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
- По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
- При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).
Назначение нежилого помещения — что это такое?
Рассматриваемое понятие не имеет законодательного определения, а лишь обозначается в соответствии сприказом Минэкономразвития РФ №943 от 16. 12. 2015 г., в котором утвержден порядок ведения ЕГРН.
В документе прописано о четком разделении помещений по своему назначению на жилые и нежилые. Первые могут быть использованы исключительно для проживания, вторые делятся по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.
Внимание! Т.к. нежилые помещения имеют различные цели использования, то и требования к ним разные. Это касается санитарных, противопожарных и иных норм. Предъявляемые требования существенно сужают границы использования помещения, что и отражается на его назначении.
Нежилое помещение – это строение, которое не предназначено для проживания людей. Хоть в законодательстве Российской Федерации и отсутствует понятие этого объекта, в нем закреплены основные признаки, по которым можно его идентифицировать.
Итак, согласно ст. 15 ЖК РФ для нежилого помещения характерно следующее:
Что же это такое «помещение свободного назначения»? Данное понятие используется в коммерческом сленге. Ни в одном законе, ни в одном официальном документе вы его не встретите. В рекламных объявлениях встречается очень часто. Под ним понимают небольшие здания или их части, которые не предназначены для проживания. Их цель является обустройство кафе, или магазина, или офиса, или склада и так далее.
Таким статусом рекламодатель желает донести до потенциальных клиентов, что цель помещения не определена в связи с чем, у последних возникает большая свобода в его эксплуатации. Вариантов использовать помещение свободного назначения предостаточно. Однако считать их универсальными не стоит.
Как дело дойдет до конкретной цели, всплывет масса нюансов, требующих перепланировку, дополнительных согласований, переоформления документов.
Алгоритм: как можно поменять?
Если случилось так, что помещение подходит идеально, но его назначение не соответствует вашим целям, не нужно опускать руки. Все можно поменять.
Для замены назначения необходимо следующее.
Только после внесения соответствующих изменений в ЕГРП и в регистрационные документы, целевое назначение здания считается измененным. Нежилые помещения играют большую роль в нашей жизни, так как через них оказывается большой спектр услуг населению: от медицинских до развлекательных.
Однако не смотря на некоторые пробелы в законодательстве, а именно отсутствие понятия нежилых помещений, важно вести бизнес законно. Профиль помещения должен соответствовать вашим задумкам. Тем более, что изменить назначение помещения более чем реально.
Перевод нежилого помещения в жилое
Организовать розничную торговлю можно практически в любом помещении, пригодном для обеспечения доступа клиентов и установки витрины. Розница во многих регионах переведена на ЕНВД. Лишь продажа отдельных видов товаров не переводится на «вмененку» (таблица 1).
Чтобы проверить соответствует ли перевод вашего нежилого помещения в жилое Жилищному Кодексу, внимательно прочитайте ст. 22 этого свода законов.В ней вы найдете полный перечень требований к помещениям для постоянного проживания.
Как любое новое явление на рынке, перепрофилирование готовых объектов вызывает разные, зачастую диаметрально противоположные оценки. Весьма категорично высказывается Нелля Имаметдинова: «Инженерия и техническая база готового офисного комплекса, если мы говорим о качественных объектах класса А и В+, сформирована с учетом строгих нормативов.
Когда требуется смена назначения помещений
Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:
- для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
- для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
- для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
- для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
- при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
- в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.
Когда требуется смена назначения помещений
Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:
- для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
- для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
- для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
- для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
- при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
- в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.
Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.
В законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение нежилого объекта. Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.
Признаки нежилого объекта:
- Имеет такие функциональные характеристики:
- не предназначен для проживания;
- используется в производственных и общественных целях;
- Принадлежность к недвижимому имуществу.
- Является составной частью здания (данная отличительная особенность разграничивает нежилые помещения и сооружения, в то же время указывает на их пространственную взаимосвязь).
- Изолированность: так же, как и жилье, нежилое помещение должно быть изолировано; материальность: наличие определенных границ.
- Взаимосвязь с земельным участком: недвижимость регистрируется по конкретному адресу.
- Отнесен к нежилому фонду, при этом может быть расположен как в жилом, так и в нежилом здании.
Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте здесь.
Как изменить целевое назначение нежилого помещения
Если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения на жилое, руководствуйтесь установленным для этого порядком перевода.
А если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения, согласованное в договоре (например, аренды), действуйте в том же порядке, в котором можно изменить условия договора.
В частности, чтобы изменить определенное в договоре назначение помещения по соглашению сторон, вы можете подготовить проект такого соглашения и направить его контрагенту с сопроводительным письмом.
Заключить дополнительное соглашение по общему правилу нужно в той же форме, что и договор, а если вы вносите изменения в зарегистрированный договор, то и соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Учтите: если речь идет об аренде нежилого помещения, находящегося в собственности публичного образования, следует руководствоваться также региональными актами.
В частности, административными регламентами, регулирующими соответствующие отношения. Они могут предусматривать специальные требования к заявлению или запросу об изменении целевого назначения арендуемого помещения, прилагаемым к нему документам и т.п.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.